Як київські "хрущовки" планують забудувати хмарочосами на 20-25 поверхів

Автор: Ольга Прокопишина

В кінці 2022 року київська влада прийняла програму з реконструкції старого житлового фонду, що передусім передбачає ліквідацію "хрущовок". БЦ з’ясовував, де в першу чергу будуть зносити старі "панельки" та "хрущовки" і на яких умовах власники отримають нове житло.

В грудні Київська міська рада затвердила Програму комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду. Програму розробляло приватне підприємство "Інститут урбаністики" впродовж 2019-2021 рр.

Цей проєкт коштував департаменту будівництва та житлового забезпечення Київської міськради трохи більше 1,5 млн грн.

"Інститут урбаністики" визначив, що обсяг застарілого житла в місті складає 4 948 будинків, в яких мешкає більше пів мільйона осіб.

За уточненою оцінкою застаріле житло в Києві складає 11,3 млн м2, або 19,2% від загального обсягу житла.

Застарілий фонд Києва розділили на типи:

• будинки барачного типу, переважно збудовані після Другої світової війни;
• будинки типу "сталінка", урядові і номенклатурні;
• будинки першого періоду індустріального домобудування (так звані "хрущовки"), панельні та цегляні.
• історичні будинку, будівництва до Першої світової війни;

Термін експлуатації масового житла, збудованого у 1950-60-х роках, не має перевищувати 50-70 років. Як зазначено в Програмі, зараз понад 20 тисяч київських квартир (майже 2% від загальної кількості) не мають холодного водопостачання, понад 35 тисяч (3,3%) — гарячої води. У 46,5 тисячі квартир (4,3%) відсутня каналізація, понад 42 тисячі (3,9%) не опалюються.

Найменше застарілого житла у Деснянському районі (67 будинків), найбільше — у Шевченківському (1178) та Солом’янському (865).

В Програмі визначили 14 мікрорайонів з концентрованим розміщенням застарілого житла, їх загальну територію, що потребує реконструкції в першу чергу.

В документі визначили адреси будинків, що потрапляють у перший етап програми.

Це передусім квартали та мікрорайони, що забудовувались масовим житлом типу "хрущовки" у післявоєнний час, зокрема:

-масив Воскресенка, на площі 245 га сформовано 11 мікрорайонів, переважає цегляна п’ятиповерхова забудова.

-північна частина масиву Нивки площею 46,9 га, де переважає панельна п’ятиповерхова забудова

-масив Лісовий, де змішана п’яти та дев'яти поверхова забудова, складається з 9 мікрорайонів на площі 96 га

-масив Нова Дарниця, де розміщені будинки барачного типу, збудованими силами німецьких військовополонених, та "рядові" сталінки.

Знести чи реконструювати?

Як зазначається в Програмі, в Західній Європі реконструкцію подібних масових панельних кварталів соціального житла почали проводити ще в 70х роках ХХ століття.

Особливо актуальним благоустрій панельок був для країн так званого соцтабору та колишніх балтійських радянських республік. Дискусії точились навколо питання, чи варто реконструювати такі будинки чи доцільніше їх знести?

Як зазначають автори Програми, за розрахунками фахівців з Естонії, Польщі, Східної Німеччині, реконструкція є дешевшою за будівництво нових будинків.

У Східній Німеччині вартість реконструкції "хрущовки" становить до 30% від собівартості нового житла аналогічної площі, в Естонії – 29 – 33%.

У свій час Польський інститут житлового господарства розробляв програму для реконструкції 22% житлового фонду країни, за "межу доцільності" проведення реконструкції там визначалась вартість у 70% від собівартості нового будівництва.

У випадку коли вартість реконструкції перевищує 70%, роботи з реконструкції проводити доцільно лише для будинків – пам'яток архітектури.

Тим не менш, за результатами опитування 733 мешканців Києва, що проводив "Інститут урбаністики" під час роботи над Програмою, на питання, що треба робити з "хрущовками" переважна більшість, або 66, 8% респондентів висловились за їх повне знесення.

Власне це пропонують вчинити з більшістю старої забудови Києва автори програми.

Двадцять п’ять поверхів замість п’яти

Загалом знести пропонують 70% застарілого житлового фонду Києва. На місці п’ятиповерхівок з’являтимуться нові будинки на 20 поверхів і більше.

Мешканців старої забудови відселятимуть у нові квартири, які за Програмою будуть у 1,4-1,5 раза більші за площею. Решта ж площ у новозбудованому житлі забудовник продаватиме за ринковою ціною.

Загальний обсяг застарілого житла, яке підлягає знесенню, становить близько 7 мільйонів квадратних метрів.

Площа новобудов, що з’являтиметься натомість, становитиме приблизно 31 мільйон квадратних метрів. Таким чином частка житла, що має піти на компенсацію власникам старої забудови, в середньому складатиме 34% від проєктних площ.

"Інститут Урбаністики" в програмі наводить приклади реалізованих раніше проєктів реконструкції у Києві.

Зокрема квартал уздовж вулиці Маршала Гречка на Сирці. Ділянку перебудовували за принципом "хвилі", коли кожному знесенню передує будівництво нового будинку, де відселеним мешканцям надають житло.

Замість радянських п’яти- та дев’ятиповерхових панельних будинків відбудували повністю нові будинки на 12-23 поверхів.

За чий рахунок переселення?

В Програмі пропонується кілька можливих механізмів фінансування проєкту, зокрема проєктне фінансування від місцевої влади для девелоперів, іпотечне кредитування та навіть випуск облігацій органом місцевого самоврядування.

Слід зазначити, що зараз на розгляді Верховною Радою перебуває законопроєкт № 6458 "Про здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду", що у вересні був прийнятий в першому читанні.

Документ передбачає фінансування як із державного бюджету, так і за кошти інвестора-забудовника.

Головною відмінністю проєкту закона від прийнятої київською владою Програми, є те, що в законопроєкті пропонується надавати нове житло власникам майна з застарілого фонду у відношенні 1/1.

Тобто для отримання більшої площі треба буде заплатити забудовнику різницю за ринковою ціною.

Якщо ж складеться ситуація, що власник погодиться на меншу площу, забудовник різницю виплачуватиме йому. Також у власника є можливість відмовитись від компенсаційного житла, отримавши грошову компенсацію за ринковою ціною.

Однак початок реконструкції старої забудови в країні можливий лише після закінчення військових дій. Тому про обсяги фінансування та старт програми у Києві поки говорити не приходиться.