Скільки коштують українські чорноземи

Автор: Юрій Віннічук

Експерти спрогнозували вартість сільськогосподарської землі у кожній області України.

Точну відповідь на питання справедливої вартості землі сільськогосподарського призначення в Україні дасть лише вільний ринок, який наразі відсутній через дію мораторію на продаж землі.

І поки питання зняття мораторію активно обговорюється в Україні, власники паїв можуть приблизно оцінити, скільки коштує їхня земля.

Експерти проекту "Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні", який реалізується за підтримки Світового банку, спеціально для БізнесЦензора підготували рейтинг прогнозованої вартості земельних паїв по всій Україні.

Як проводилася оцінка?

Оцінка вартості сільськогосподарської землі здійснювалася за методом капіталізації доходу, який отримують власники паїв від оренди.

За середню ціну на рівні області бралося медіанне значення вартості оренди в цій області, згідно з даними Державного комітету статистики.

Фактор капіталізації оцінювався на рівні річного доходу від оренди, помноженого на 20 років. Тобто, якщо власник паю здає його в оренду по $50 за гектар в рік, то орієнтовна вартість продажу одного гектара може становити $1000.

Ринок оренди землі в Україні досить розвинений і орендна ставка ріллі наразі - єдиний показник виміру дохідності. Тому наразі цей метод оцінки найбільш адекватний в умовах відсутності ринку. Детальніше про оцінку - за посиланням.

При цьому варто додати, що через відсутність конкуренції і, як наслідок, занижених ставок оренди землі, реальна вартість української ріллі в рази вище.

То скільки коштує земля?

Сьогодні найвищі орендні ставки на землю встановлені в традиційних аграрних регіонах - Черкаська, Полтавська та Київська області. Так, середня річна вартість оренди одного гектара на Черкащині становить $84. На Полтавщині та Київщині $80 та $62 відповідно.

Тому, якби ринок землі в Україні відкрили б уже завтра, то власники паїв у Черкаській області могли б отримати $1670 за гектар, у Полтавській - $1600, а у Київській - $1240.

У цих регіонах – найдорожчі чорноземи в Україні.

По $1200 за гектар могли б отримати власники сільськогосподарської землі у Вінницькій області. Власникам паїв в Чернівецькій та Хмельницькій областях пропонували б в середньому по  $1100 за гектар ріллі.

Найдешевшою земля виявилася у Волинській ($564), Житомирській ($613) та Луганській областях ($665).

Низьку прогнозовану вартість землі в цих областях експерти проекту "Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні" пов'язують із загальною кількістю ріллі та військовим фактором.

Так, у Волинській області значна частина земель знаходиться у заболоченій місцевості, а попит на купівлю землі у Луганській та Донецькій областях, які межують із зоною збройного конфлікту, невисокий.

Експерти наголошують, що цей рівень цін не відповідає потенційному, оскільки через існування мораторію на купівлю-продаж с/г земель в Україні та місцеві монополії на ринку оренди паїв, вартість оренди занижено в середньому в п'ять разів.

Відповідно, і потенційні ціни купівлі та продажу землі в Україні можуть бути у 2-5 разів вище зазначених.

Зокрема, ціна гектара у Волинській області, у разі запровадження повноцінного ринку землі, може складати від $1128 до $2820, а в Черкаській - від $3340 до $8350 за 1 га.

Так само може подорожчати і оренда землі. 

"Після знаття мораторію на продаж землі, за різними сценаріями, ми вийдемо на рівень середньої ціни $3,5-4 тис за гектар за два-три роки… Відповідно зросте і ціна оренди. За ці два-три роки ми маємо вийти на паритетний рівень ціни оренди – $150-250 за гектар в рік", - заявив раніше в інтерв'ю БЦ Денис Нізалов, консультант Світового Банку із земельних питань.

Рейтинг вартості сільськогосподарської землі в Україні